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有关商业房产的建筑规划许可
发布时间:2014-11-14 10:06:13  作者:  发布:www.onefw.com
    如果你想要改建或扩建你的房屋,用这个房屋进行一个不同的贸易,或者甚至是建造一个完全新的建筑,你讲面临两个重要的问题:我是否需要建筑许可?如果需要,我怎么样获得它?
    规划是一个复杂及困难的领域,专业意见是必要的。遵照一个体系里面概要办事会因其中存在太多特例和陷阱而被蒙蔽!特许测量师了解规划法的内容和实践,了解将来任何会对房产的使用和估价造成影响的发展,他们并将会作为你的个人代理处理将来房屋规划的事宜。在你遇到问题之前就通知他们,不要等到事后才做。
这也有假设是说你的房屋不是一个被保护的结构。如果你拥有一个被保护的结构或是你的房屋是一个处于保护区域的建筑,将运用不同且更严格的规则,以及不遵守因违反规划而下的强制通知,这将视为一种违法的过失行为。

我什么时候需要建筑规划许可?
    所有形式的开发都会已发需要建筑许可-广义的来讲,甚至会包含仅有用途的改变,并没有物质上修改的例子。2000的规划发展法令对发展一次有了如下定义:
    在土地上面,里面,上面或是下面进行任何形式的施工,或者更换房屋结构或其他土地的材料。’
然而,常规也会有一些特例存在。通常都不需要建筑许可的,例如,内部改建(尽管改建是为了维护建筑,但仍需要建筑许可)。此外,小范围的外部改造,如墙和栅栏的建造低于某一高度以及其某些用途的改变,这些情况可能会不需要建筑许可。为了确定你是否需要建筑许可,你和你的特许测量师可能会非正式地和当地的规划部门确认。也许依据法令的第五节,你可查阅到你的提案是否属于开发项目,或是你的提案是否可以豁免需要建筑许可。

改变房屋用途需要建筑规划许可吗?
    当你要购买或租赁房屋时,此房屋可能会附加有其存在的或已确立的一些用途。这些用途的改变可能会需要建筑许可。弄清楚你需要改变的用途是否需要建筑许可是至关重要的,如果是,建筑许可很可能被准许或者不是。房屋用途的改变是通过把相似类型的房屋用途分类成一个‘房屋用途的种类’的列表,并概述在了规划发展规章2001-2013里面。如果你提议的新用途与此房屋之前的用途是一个种类,那么你将不再需要建筑许可。在某些情况中,你也可能会不需要建筑许可,即使你改变了房屋用途的种类。

如果我在家里经营生意,是否需要建筑规划许可?
在家里经营生意不一定会需要建筑许可。例如,你仅仅使用房屋的一个房间作为个人办公室,或做音乐或语言教学,这将不需要建筑许可。但是其中有个条件,就是此房屋的特征仍是一个私人的住所,且你进行的活动不会妨碍到周围的住户,例如引起额外的交通拥挤或停车负担。

扩建需要建筑许可吗?
    较小的扩建或房屋范围之外的扩建通常都不要建筑许可,但是其中的规定复杂,你应该采纳专业的意见。

建造新房屋需要建筑许可吗?
    需要。在提交申请前,建议你从一开始就非正式地与当地规划部门商讨你的提议。他们能对建筑许可是否会被批准,以及你的提议能胜算的难易程度给出建议。然而,规划官的建议严格来说是非正式的,他们不能保证建筑许可是否能被准许。

如何申请建筑许可?
    建筑许可的申请需要以合适的表格提交给当地的规划部门,这些表格可在他们的网站上下载或依据你的需求他们给予提供,并在你提交申请时会需要缴费。

谁可以提交一个建筑许可申请?
    任何人都有可能申请建筑许可,除了该土地或建筑的拥有者。然而,如果此申请人不是整个场所的拥有者,他/她需得到与此房产有关系的拥有人的同意,才能进行申请。
你可能会自己提交建筑许可的申请,也可能指定一个特定测量师或其他有资质的人去提交这个申请。对于较为复杂且有争议的申请,你最好聘请一个特定测量师去提交申请。

我是否需要非正式地于规划部门商讨我的提议?
    通常是会被建议去这样做,特别地针对一些较为复杂的案例,需与规划官会面商讨申请及规划部门需要的一些信息。如果你任命了一个特定测量师去提交你的申请,他/她就可以代表你去处理相关事宜。这就是与规划部门的预申请商议过程。

有不同类别的建筑规划许可申请吗?
     有的。建筑许可的申请可分为三种:‘大纲建筑许可‘的申请,‘建筑许可’的申请,及‘滞留许可’的申请。

我何时该申请大纲许可?
    只有对于新的建筑,或有需要弄清你的提议原则上是否会被接受时,你需要申请大纲建筑许可,此申请并不要提供具体的设计图纸。当你的大纲申请被准许后,在开工之前,你紧接着需要获得对此设计所有细节的许可。

一个完整的建筑规划许可需要哪些步骤?
    要获得一个完整的建筑许可,你必须要在申请表中提交此提议的所有细节,包括图纸细节的特定比例尺。其他的辅助性的报告,包括交通,排水以及依据栖息地指令的一个合适的评估筛查报告也是需要的。该场地处必须要有通知,报纸上也必须要有通知发表。申请费将依据开发工程的类别和规模来支付。对于很大的开发项目,将需要环境影响声明书。在项目进展之前,此申请需要有规划部门正式地生效。战略设施的申请就会是不用的步骤(如:能源项目)。

建筑规划许可决定的时间表
    决定建筑许可的法定限定时间是自向规划部门正式地注册申请起的八个星期之内。此决定会是批准,拒绝或索取更多的信息或明确的计划。如果被要求提供更多的信息,申请人需要在不超过六个月内给出回应。

宣布规划部门的决定及申诉体系
    如果规划部门发布了一个批准或拒绝许可的通知,在最终决定发布之前将再需要四个星期的时间。申请人,或在最初建筑许可申请时就提交过观察报告的第三方,都有权利在规划部门发布通知后的四个星期内向爱尔兰规划委员会提出申诉。申请人也可以对已批准许可的某些附带条款进行申诉。爱尔兰规划委员会的法定任务就是决定四个月之内的建筑许可申诉,可是此期限经常会被延长。
    可能会接受书面陈述或口头听证会的申诉,通常依据案例的简易程度来选择。尽管有时候你会自己提交申诉,但是为了得到关于最适合你情况的专业建议,通常会建议你去咨询一个特定测量师或其他有能力的专业人士。你的顾问也可能代表你提交申诉,并提出最合理的申诉理由。如果你对规划部门最初的决定没有异议,最终的建筑许可将会被规划部门批准。如果需要申诉,爱尔兰规划委员会发布最终裁决,说明建筑许可申请是否给与批准,并会在拒绝的状况给与解释。

如果建筑规划许可被批准了
    一旦建筑许可被批准了,除非决定文件有说明,否则此开发项目必须在许可被批准后的五年内开工并实质上完工。

建筑规划许可上的附加条件
    有时候建筑许可基于某些条件被批准。这将限制房屋的使用;制约商业的运作时间或在开发项目开工之前,对特定的使用材料需要得要许可。如果你不接受这些情况,你或你的代理人可在四周内向爱尔兰规划委员会提出申诉,此后爱尔兰规划委员会将会做出决定并发布通知。

建筑规划许可决议如何实施?
    如果你要开展建筑施工或更改房屋的用途是没有获得必要的许可,规划部门可能会简略地要求你申请回顾性的许可。鉴于开发计划和其他材料的考虑,规划部门需要评估每一个申请的价值。因此,你不要认为规划部门会仅仅因为施工已经开展了,而给与你建筑许可的批准。规划部门可能会发布一个‘强制性的通知’,指定出你必须要对破坏做出修复的规划控制,在一些极端的案例中可能会要求你拆除你已经构造的建筑。
    如果你不遵守建筑许可中的那些条件,当地的规划部门可能会发布一个‘警告通知’或一个‘强制性通知’,此通知将声明你依据条件需要遵从的内容。
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