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深圳房产研究员李宇嘉:楼市进入两难境地
发布时间:2016-9-27 7:39:52  作者:  发布:

连续3个月涨幅收窄后,房价再次出现全面上涨的势头。

根据国家统计局发布的数据,2016年8月,70个大中城市中,价格下降的城市有4个,上涨的城市有64个,持平的城市有2个。环比价格变动中,最高涨幅为5.6%。而对比7月份,70个大中城市中,价格下降的城市有16个,上涨的城市有51个,持平的城市有3个。环比价格变动中,最高涨幅也只有4.6%。

另一方面,在8月新房价格环比上涨的64个城市中,比上月涨幅扩大的城市有31个;二手住房价格环比有57个城市上涨,比上月涨幅扩大的城市有30个。此外,房价上涨还有从东部热点城市向内地城市蔓延的趋势,比如郑州、合肥、武汉等城市涨幅居前。

对此轮房价上涨的原因进行探析,目前市场上有三类观点。

一是“地王推动论”。今年1~8月,全国国有土地出让收入20057亿元,同比增长14%;而去年同期则是同比下降21.4%。今年前8个月,各大城市或区域诞生总价、单价“地王”211宗,溢价率超过100%的有150多宗。刚过去的8月是今年诞生“地王”最多的月份,共诞生52宗地王,为前7个月月均“地王”宗数的2.3倍,溢价率超过100%的达30宗。

第二类观点就是“杠杆推动论”。2014年,居民中长期贷款余额增速为17.5%,而今年上半年达到30.9%。2009年,我国居民房贷余额仅4.76万亿元,2012年达到8.1万亿元,今年6月达到16.4万亿元,不到7年增长近3倍,其中近一半新增房贷是2013年以来发放的。2008年,居民杠杆率(房贷余额/存量商品住房价值)为18%,2015年末达到39.5%。房贷利率持续下降为杠杆推波助澜。据融360公布的数据,今年8月首套房平均贷款利率为4.44%,继续创历史新低。

第三类观点就是所谓的“投资避险论”。大致逻辑是:当货币宽松遇上资产配置荒,CPI不温不火,意味着资金必然往资产市场跑,资产溢价收益已经成为保值增值、获得资产收益、防范未来风险和不确定性支出的主要渠道。再加上经济增速放缓的压力,资本市场风险加大,这使“一砖一瓦”的房地产最受青睐,尽管其在未来可能有风险。因此,不管是民间投资持续下滑、屡提不振,还是居民主动“加杠杆”买房,或是银行抢占房贷市场,事实上都是投资避险的结果。

同时,尽管房价普遍上涨,但房地产开发商新开工、施工和土地购置增速却连续下滑。其中,土地购置面积负增长连续两个月扩大;销售面积和金额增速连续4个月收窄,1~8月累计增速比1~4月的最高值下滑近20个百分点;施工和新开工面积增速分别连续6个月和4个月下滑,1~8月新开工增速(12.2%)比1~3月(19.2%)下降了7个百分点。

这意味着,开发商补中长期库存(施工、新开工和土地购置)意愿或许有所降低。由此,无论“稳增长”、“调结构”,还是“防风险”,楼市运行都有所偏离。

楼市目前正陷入“两难”:1~8月份宏观经济向好,楼市供销两旺居功至伟,但当前楼市火热也埋下了未来政策被迫收紧的种子。

下一步楼市调控要注意三个问题:一是如何调动“央地”两级政府调控的积极性;二是如何平衡楼市调控与“稳增长”的关系;三是如何防范楼市“加杠杆”是否会引发系统性风险。

首先,各地在调控政策储备和实施上,除了“需求端”措施(限购、限贷和限地价)可以在短期内作为临时措施启动外,还要加大保障房配建的力度,城市热点区域要实施“逢拍地、必配建”的住房保障新政策。

其次,以月度或季度为单位制定土地规模化、批量化出让计划,部分“生地”可先出让后平整。另外,要加大老城区、老工业区低效和废旧工业及商办用地改住宅用地功能的工作力度,加速旧城改造,并列入中期内土地出让计划,彻底改善土地市场预期。

当市场对中期内楼市供求、房价上涨的预期开始逐步缓和时,“地王”和高地价现象难解的局面也有望逐步缓和,地价对房价的推动也会逐步减弱。

过去,很多城市规划了大量新区和开发区,工业商办用地库存大、效率低的情况比较突出。各地要客观面对这一现实情况,以市场化机制启动用地功能调整,列入中期供地计划。另外,存量工业商办用房可探索向商务公寓、人才住房转变的机制,增加中低价位商品房供应量。

不管增加用地出让,或调整存量用地功能,在缓解市场预期的同时,还能有利于“稳增长”和促使楼市泡沫“软着陆”,也有利于调动地方调控积极性。

再次,对于过度“加杠杆”的问题,要严格落实刚刚发布的住建部等七部委文件,打击“首付贷”等场外“加杠杆”的违法行为;控制商业银行恶性竞争房贷份额,绕开差别化房贷政策为购房者“加杠杆”。

热点城市楼市“新政”重点在打击炒地炒楼,杜绝敷衍式楼市调控。更重要的是,针对人口向三大都市圈集聚的趋势,要加速都市圈内跨区域轨道交通建设力度,将楼市杠杆向这些区域转移,夯实需求基础,促进新型城镇化和都市圈引领增长的趋势。

最后,要出于对中国经济安全、经济转型和金融稳定大局负责的考虑,中央和地方同心同力,发挥两级政府的主观能动性,将楼市调控与“稳增长”、“调结构”和“防风险”真正结合起来。

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